Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при покупке на Северном Кипре.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Налоги на недвижимость при продаже
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Если у вас есть недвижимость в Евросоюзе, то независимо от того, какое гражданство у вас есть, вам в абсолютном большинстве случаев придется ежегодно платить на нее налог. Но только не на Кипре.
Еще сравнительно недавно, в 2017 году, Кипр в этом плане мало чем отличался от своих соседей по евродому, но власти пошли на беспрецедентный шаг в истории острова и отменили ежегодный налог на недвижимость, который ранее платили все владельцы домов и квартир на острове.
До 2017 года на Кипре существовало два ежегодных налога на недвижимое имущество:
- immovable property tax— госналог, уплачиваемый в налоговый департамент,
- local property tax — муниципальный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет, на территории которого расположена недвижимость.
В 2017 году налоговая политика Кипра изменилась. С 1 января 2017 года ежегодный государственный налог на владение недвижимостью на Кипре immovable property tax (IPT) был отменен.
Взносы рассчитывают от общей суммы вознаграждения работников, к которой применяют следующие ставки:
| Работодатель, % | Работник, % | Самозанятые лица, % | |
|---|---|---|---|
| Фонд социального страхования | 8,3 | 8,3 | 15,6 |
| Фонд безработицы | 1,2 | — | — |
| Фонд производственного обучения | 0,5 | — | — |
| Фонд социального единства | 2,0 | — | — |
Расходы для инвестора
Инвестор может выбрать один из нескольких вариантов инвестиций на сумму от 300 000 €: вложить деньги в жилую или коммерческую недвижимость, акции кипрских компаний или паи местных инвестфондов.
Если заявитель выбрал инвестиции не в жилую недвижимость, тогда понадобится еще купить или арендовать жилье на острове. Требований к площади или стоимости нет.
Инвестиции можно вернуть только после истечения срока действия ПМЖ или получения гражданства.
1 вариант
Дополнительные услуги после получения ПМЖ на Кипре
После получения ПМЖ на Кипре останутся бытовые вопросы, придется общаться с банками, миграционной службой и другими чиновниками. Мы поможем получить необходимые документы и сделаем так, чтобы все прошло без заминок.
Продлеваем ПМЖ
Соберем и подадим необходимые документы, возьмем на себя общение с чиновниками.
Оформляем налоговое резидентство
Отправляем запрос на статус налогового резидента в налоговую после стандартного пребывания в стране свыше 183 дней в году или после 60 дней для владельцев недвижимости, которые руководят кипрской компанией.
Открываем счет в банке
Поможем выбрать банк и подготовить документы для открытия счета.
Получаем ПМЖ по воссоединению с семьей
Подготовим документы и подадим заявку, если захотите перевезти на Кипр родителей или близких родственников.
Подбираем недвижимость
У нас собственная база объектов, мы работаем напрямую с кипрскими застройщиками, благодаря чему вам не придется платить комиссию. Поможем выбрать регион и тип недвижимости, подходящий объект, в том числе на этапе строительства, сопроводим при выборе объекта и проведем сделку.
Управляем недвижимостью
Заключаем договор на управление недвижимостью. Подготовку жилья, поиск арендаторов, заключение договора, аренду и налоги берем на себя.
- Ставки Подоходного налога следующие:
| Налогооблагаемый доход (€) | Ставки (%) |
|---|---|
| 0 — 19,500 | |
| 19,501 — 28,000 | 20 |
| 28,001 — 36,300 | 25 |
| 36,301 — 60,000 | 30 |
| 60,001 and over | 35 |
Гербовый сбор на недвижимость на Кипре
Новый собственник недвижимого имущества обязан уплатить гербовый сбор в течение 30 суток с момента подписания соглашения о купле-продаже жилья. Если сумма покупки составляет менее 5000 евро, то покупатель освобождается от выплаты налога. Ставка 0,15% применяется в случае, когда цена недвижимости составляет от 5001 до 170000 евро. Если сумма покупки превышает 170 тыс. евро, то ставка гербового сбора составит 0,2%.
Налог на канализационные услуги на Кипре
Ставка налога на канализационные услуги на Кипре находится в диапазоне от 3 до 7%. Налогооблагаемой базой считается рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная по состоянию на 1 января 1980 года. Сбором и перечислением налога в бюджет занимается управляющая компания.
Стоимость недвижимости на Кипре: расходы на оформление
Приобретение жилой собственности сопряжено с рядом обязательных затрат. Ниже в таблице приведены государственные сборы и их размеры.
| Вид затрат | Стоимость недвижимости, € | Размер сбора от стоимости объекта |
|---|---|---|
| Налог при покупке | До 85 000 | 3 % |
| 85 001–170 000 | 5 % | |
| От 170 001 | 8 % | |
| Гербовый сбор | До 5 000 | 0 % |
| 5 001–170 000 | 0,15 % | |
| От 170 001 | 0,2 % |
Покупателю также необходимо оплатить услуги подготовки и сопровождения сделки в случае привлечения юриста.
Новый законопроект об изменении правил начисления НДС на недвижимость на Кипре
В начале 2022 года представители правительства Кипра начали разработку новых правил расчёта по льготной ставке НДС для новопостроенной недвижимости на острове. Новые правила должны больше соответствовать законодательству Евросоюза.
Еврокомиссия потребовала от Кипра дифференцировать схему применения льготной ставки налога на добавленную стоимость 5% на новые квартиры и частные дома. Иначе бы Европейская комиссия посчитала, что налоговое законодательство Кипра нарушает правовые нормы Евросоюза в области налогообложения первичной жилой недвижимости.
На текущий момент разработки вместились в один законопроект, который уже подали к рассмотрению в парламенте Кипра. По мнению местных девелоперов и депутатов новый законопроект не соответствует условиям на рынке недвижимости Кипра.
Стоит ли приобретать статус налогового резидента на Кипре?
Давайте рассмотрим плюсы такого статуса. Иностранный инвестор, который проживает не на Кипре, получает арендные доходы, дивиденды, депозитные проценты, платит налоги в другой стране. Иностранный инвестор, проживающий в Республике, получает арендные доходы, дивиденды, депозитные проценты, не платит налог на дивиденды, депозитные проценты, арендные доходы.
Такая система привлекательна для инвесторов, желающих стать гражданами Республики. Если они не хотят становиться налоговыми резидентами этого государства, то и платить налоги на Кипре им не нужно – они делают взносы только в своих странах.
Подведем итоги. У кипрской налоговой системы есть свои неоспоримые достоинства. Резиденты, выплачивающие взносы, могут претендовать на получение различных льгот, чего не скажешь о лицах, не имеющих статуса резидента. Налогообложение на острове очень гибкое и вариативное. Бизнесменам оно позволяет создавать легитимные коммерческие схемы и при этом сокращать выплаты. В совокупности такие обстоятельства в прозрачным механизмом регулирования способствуют развитию и повышению эффективности ведения бизнеса на острове. Иностранные компании и частные инвесторы выбирают Кипр из-за низких налоговых ставок: на прибыль – 12,5%, на дивиденды – 17%, на арендные доходы – 3%, а также отсутствия Ежегодного налога на недвижимость (отменен с 2017 года), наследство, дарение, продажу ценных бумаг.
На рынке аренды жилья иногда предлагают снять квартиру без мебели. Почти всегда такие квартиры укомплектованы кухонной техникой, а мебель нужно иметь свою. Стоят они, конечно, дешевле. У нас был такой вариант вначале. Купили необходимую мебель, прожили полтора года, потом мебель продали. В итоге, с учетом купли/продажи мебели вышло тоже самое, как если бы снимали такую же квартиру с мебелью, но геморроя больше.
Выбирая квартиру, обратите внимание на технику (кондиционер, холодильник, стиральная машина), важно чтобы она была относительно новой. Новую технику обычно делают с классом электропотребления А, А+.
Старая техника может нажечь слишком много электричества, а оно на Кипре очень дорогое.
Контракт подписывайте только после того как лэндлорд укомплектовал квартиру всем обещанным.
Иначе будете ждать очень долго, а то и вовсе не дождетесь.
Для сравнения провожу цены на квартиры по состоянию на лето 2013 года.
- 1 bedroom-ная квартира с мебелью, год постройки дома — 2010, 1500-2000 метров от моря — 450 евро/месяц
- 1 bedroom-ная квартира с мебелью, год постройки дома — 2011, 200 метров от моря — 600 евро/месяц
- 2 bedroom-ная квартира с мебелью, год постройки дома — 2011, 600 метров от моря — 650 евро/месяц
Какие расходы предстоят
Помимо основной суммы стоимости объекта недвижимости приготовиться следует к таким дополнительным расходам:
- Гербовый сбор – от первых 170 860 евро стоимости объекта взымается 1,5%, от оставшейся суммы – 0,2%. Госпошлину нужно оплатить не протяжении 30 дней поле заключения договора. Договор вместе с квитанцией об уплате передается в земельный комитет.
- Титульный сбор за переоформление права собственности на недвижимость. Если стоимость объекта не превышает 85 тысяч евро, то этот сбор составляет 3% от нее. Если сумма не превышает 170 тысяч евро, то выплатить будет нужно 5% от нее. При сделке свыше 170 тысяч титульный сбор составляет 8%. Снизить сумму этого сбора можно, если недвижимость оформляется на два и более лица. В этом случае налогооблагаемая сумма будет снижаться засчет разделения на всех совладельцев, а, следовательно, уменьшится и сумма налога.
- НДС. Для объектов, разрешение на строительство которых было получено до мая 2004 года, этот сбор составляет 1%. Земельные участки НДС не облагаются. Если покупатель приобретал объекты после 2004 года и уже выплачивал НДС, то от повторного начисления НДС и титульного сбора он освобождается.
- Вознаграждение юриста. Сумма гонорара обычно составляет 1% от стоимости объекта недвижимости и дополнительно НДС. Однако гонорар юриста обговаривается в частном порядке, может быть выше или ниже.